Especial referencia a la limitaciones procedentes de la protección del patrimonio histórico artístico.

 

1. INTRODUCCIÓN.

2. LA NATURALEZA DE LA RESTRICCIÓN EDIFICATORIA: INDEMNIZACION O EXPROPIACIÓN.

3. LAS RESTRICCIONES SINGULARES Y LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD.

4. LOS PRIMEROS ANTECEDENTES QUE RECONOCEN RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL.

1. 1. LOS EQUIPAMIENTOS PRIVADOS EDUCATIVOS-DOCENTES.
   2. LOS EQUIPAMIENTOS DEPORTIVOS .
   3. LOS EQUIPAMIENTOS CULTURALES; CINES Y TEATROS.

5. LOS TERCIARIOS ESPECIALES COMO SUPUESTO DE EXENCIÓN DE LA LIMITACIÓN SINGULAR. LOS CINES Y LOS TEATROS QUE PASAN A SER HOTELES Y GALERIAS COMERCIALES.

6. LIMITACIONES SINGULARES DERIVADAS DE LA APROBACIÓN DEL CATÁLOGO DE BIENES INMUEBLES.

7. LAS LIMITACIONES SINGULARES EN EL DEL DERECHO COMPARADO.

8. LOS MÉTODOS DE COMPARACIÓN.

1. 1. COMPARACIÓN DINAMICA. Respecto del Planeamiento anterior.
   2. COMPARACIÓN ESTÁTICA. Respecto de los inmuebles del entorno.
   3. COMPARACIÓN CON EL MISMO GÉNERO. Inmuebles con las mismas características.

9. LA PREVALENCIA DE LA COMPARACIÓN ESTÁTICA FRENTE A LA DINÁMICA. SE COMPARA NO RESPECTO DE LOS INMUEBLES QUE ESTAN EN LA MISMA SITUACIÓN SINO SOBRE LOS INMUEBLES DEL ENTORNO.

10. A INTENSIFICACIÓN DE LOS DEBERES DE CONSERVACION COMO CAUSA DE RESTRICCION SINGULAR. EL CASO DE LOS RESTOS ARQUEOLÓGICOS.

11. LAS EXCEPCIONES A LA EQUIDISTRIBUCIÓN DE LAS EDIFICACIONES SINGULARES.

1. 1. POSIBLE EQUIDISTRIBUCIÓN DE LAS LIMITACIONES SINGULARES.
   2. EL PLAZO PARA EL EJERCICIO DE LOS DERECHOS URBANÍSTICOS.
   3. LA CONFIRMACIÓN DE LOS USOS PREEXISTENTES NO GENERA LIMITACION SINGULAR

12. LA ADMINISTRACIÓN RESPONSABLE EN EL PAGO DE LA INDEMNIZACIÓN.

13. LAS INDEMNIZACIONES MILLONARIAS Y LA NECESIDAD DE UNA MEMORIA ECONÓMICO FINANCIERA.

14. EL CÁLCULO DE LA INDEMNIZACIÓN

1. 1. POR REDUCCIÓN DE EDIFICABILIDAD.
   2. POR OBLIGACION DE MANTENIMIENTO.

15. CONCLUSIONES
    

 

« Hay dos cosas en un edificio: su uso y su belleza. Su uso pertenece al propietario, su belleza a todos (…)

Y una ley para los monumentos (sic), una ley para el arte, una ley para los recuerdos, una ley para las catedrales, una ley para los mayores productos de la inteligencia humana, una ley para la obra colectiva de nuestros padres, ¡Una ley para la historia, una ley para lo irreparable que se destruye, una ley para lo más sagrado que una nación tiene después del futuro, una ley para el pasado, esta ley justa, buena, excelente, santa, útil, necesaria, indispensable, urgente, no se tiene tiempo, no se hará! »

 

Victor Hugo, ¡Guerra a las demoliciones! 1832

 

1. 1. b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa».INTRODUCCIÓN.
      El término vinculación singular, aparece por primera vez en el ordenamiento urbanístico español, concretamente en la Ley del Suelo de 1976, destacando la doctrina que el derecho a indemnización por limitaciones o vinculaciones impuestas a la propiedad privada, viene así dada por un acto de afectación de los bienes a un determinado uso o fin específico en beneficio del interés público, si bien, en la otra cara de la moneda, el sacrificio que representa la vinculación para quien la soporta individualmente, ante la igualdad de todos los ciudadanos ante las cargas públicas, exige ser reparada.Así, del artículo 87.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 , luego reproducido en el artículo 239 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/92, resulta que las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares que lleven consigo una restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo y que no pueda ser objeto de distribución equitativa entre los interesados, conferían en cualquier circunstancia y situación, un derecho a la indemnización.En parecidos términos se expresaba el artículo 43 de la Ley 6/98 y posteriormente en el art. 35.b) del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 (antes 30.b de la Ley 8/2007 ), según el cual»Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:… b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa»Es decir, se destacaba que la justificación jurídica que confería el derecho de indemnización, se encontraba en el proceso a favor de la colectividad que se generaba por determinadas actuaciones administrativas que, en cambio, perjudicaban singularmente a determinados particulares.De esta forma, el actual art. 48.b) del RDLeg. 7/2015 por el que se aprueba el TRLSyRU estipula lo siguiente:

      «Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:

   Expuesta la regulación normativa, la Doctrina encabezada por LASO BAEZA[1] defiende que: “(…) la vinculación viene así dada por un acto de afectación de los bienes a un determinado uso o fin específico en beneficio del interés público, si bien, en la otra cara de la moneda, existe un sacrificio que representa la vinculación para quien la soporta”

   Por su parte GARRIDO FALLA[2] determina que «la justificación jurídica, que causa el derecho de indemnización, se encuentra en el proceso a favor de la colectividad que se genera por determinadas actuaciones urbanísticas que, en cambio, perjudican singularmente a determinados particulares».

   Finalmente, LASO MARTÍNEZ[3] consideraba que las calificaciones creadas “ex novo” por el planeamiento que incorporan una indemnización singular: “(…) lo que hacen es congelar, vincular … el edifico al uso precedente», lo cual, sin cuestionar la calificación, provoca «la amortización definitiva de unos bienes simplemente por la preexistencia del uso».

 

2. LA NATURALEZA DE LA RESTRICCIÓN EDIFICATORIA: INDEMNIZACION O EXPROPIACIÓN.
   Uno de los problemas que plantea la naturaleza jurídica de la limitación singular prevista en el art. 48.b) TRLSRU, reside en determinar claramente sí estamos ante una indemnización económica o por si el contrario, estamos ante parte de un justiprecio parcial y a cuenta de una futura o hipotética expropiación forzosa.Razones de justicia y equidad nos obligan a hacer pensar que la indemnización derivada de una restricción singular de usos o edificabilidades debe responder al pago de una parte del justiprecio expropiatorio.Entendemos que, si la administración indemniza por la existencia de un deber de conservación superior al ordinario o por una restricción de edificabilidades o de usos, debería, en consecuencia, proseguir con el procedimiento y acabar definitivamente el expediente de expropiación forzosa.Una de las razones que fundamenta esta tesis, estriba en que el planeamiento también es cambiante, y si un plan especial o catálogo ha identificado como bienes a proteger distintos inmuebles, y en consecuencia se recibe una indemnización por esta carga, la posterior modificación de dicho plan suprimiendo esta calificación, generaría sin lugar a dudas, un enriquecimiento injusto en el patrimonio del particular.Los palacetes y los edificios históricos pueden tener una protección integral en un Plan y en el posterior rebajar su protección hacia una parcial o ambiental.Por eso, se considera que si el Ayuntamiento ha abonado una parte correspondiente a una restricción de edificabilidad, lo lógico y normal es que el Ayuntamiento acabe por ejecutar el expediente expropiatorio.Este es por ejemplo, el criterio adoptado por el Plan General de Málaga o de Córdoba, en el caso de los suelos dotaciones privados (colegios, cines, teatros, clubes deportivos)  que permiten que una vez abonada una indemnización por restricción de edificabilidad, se proceda a la expropiación de estos suelos dotaciones privados con una reducción del 75 % del aprovechamiento tipo.

 

3. LAS RESTRICCIONES SINGULARES Y LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD.
   Cuando hablamos de limitaciones singulares y su relación con la función social de la propiedad, la “rentabilidad económica” de las parcelas, se convierten siempre en una barrera infranqueable para el Ayuntamiento que siempre ha de respetar la viabilidad económica del propietario como un mínimo irreductible en favor en su favor.En este sentido, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos ha intervenido en cuestiones relacionadas al plantearse la distinción entre las delimitaciones del contenido del derecho de propiedad, que lícitamente pueden imponerse sin compensación ni indemnización, respecto de las privaciones absolutas de derecho, que solo son admisibles si se realizan con la correspondiente indemnización.De esta manera, la corriente doctrinal encabezada por BARCELONA LLOP[4] determina que para identificar una privación se debe estar a un auténtico y definitivo desapoderamiento, no ante una mera restricción de la facultad de goce y disposición, por grave o intensa que sea; “debe tratarse de una pérdida efectiva del dominio, de una sustracción, un despojo, una completa eliminación de toda posibilidad de disfrute o disposición sobre el bien.”De esta forma y como se verá en este artículo y en la casuística que plantean día a día, nuestros municipios y nuestras ciudades[5] sería difícil considerar vulnerado el contenido esencial del derecho de propiedad y producidas las vinculaciones singulares en los casos de, por ejemplo, los colegios valencianos y otros centros escolares donde las órdenes religiosas continuaron con la misma autorización que venían haciendo de sus propiedades, así como los casos de edificios catalogados y jardines protegidos que también siguieron siendo empleados por los propietarios tal y como venían haciéndolo desde su construcción.Exactamente ocurría en los casos de las plazas de toros o clubes deportivos que mantenían el destino voluntariamente establecido por los titulares de los inmuebles.  En cambio, en los casos de los cines o los teatros se imponía una restricción de uso carente de utilidad económica .Otros autores como ATXUKARRO ARRUEBARRENA,[6] cuestionan desde el minuto cero la existencia de la propia vinculación singular como título que genera indemnización entre otras razones porque la ciudad existente es fruto de un proceso histórico que integra parcelas públicas y privadas con destinos distintos, sin olvidar que en muchos casos fueron decisiones voluntarias de los propietarios que pudiendo haber elegido otros usos y edificabilidades hicieron en su momento lo que desearon.“Un propietario no tiene en modo alguno derecho a la misma edificabilidad y al mismo uso que los propietarios colindantes, ni al mismo uso y edificabilidad que los propietarios del entorno” (…) El Ayuntamiento no trata de forma desigual a nadie; lo que hace realmente es tratar a todas las propiedades por igual, ya que a todas reconoce lo que ya tienen patrimonializado.”

 

4. LOS PRIMEROS ANTECEDENTES EN MATERIA DE VINCULACIONES SINGULARES.

 

1. • LOS EQUIPAMIENTOS PRIVADOS EDUCATIVOS-DOCENTES DE VALENCIA.
     Respecto de los antecedentes históricos de la limitación singular necesariamente debe hacerse referencia a los casos ocurridos en la década de los años 70, en la ciudad de Valencia, relacionados con las ventas de colegios pertenecientes a órdenes religiosas, ubicados en zonas consolidadas de las ciudades Siguiendo a LOPEZ RAMÓN[7] nos encontramos con situaciones en las que se producían reubicaciones de centros docentes que eran trasladados al extrarradio y de esta forma sus vacíos urbanos se ocupaban para promociones residenciales de alto nivel o por edificios destinados a servicios financieros o comerciales[8].La  verdad es que la identificación de la vinculación había generado en sus orígenes discrepancias en el Tribunal Supremo al resolver las correspondientes operaciones, pues en el caso del colegio de las Trinitarias Descalzas, se confirmó el criterio de la Audiencia Territorial mientras que en el caso de los colegios de Artesanos, Maristas y Dominicos se revocó.

     Imagen 1 Calle Alboraya. Colegio Trinitarias Descalzas (Valencia). Fuente www.Trinitarias.es

     En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11 de octubre de 1989 (Ponente: Mariano de Oro-Pulido Lopez) determina:

     “el Ayuntamiento de Valencia procedió a modificar el Plan parcial, con el fin de incrementar las dotaciones escolares, alterando en tal sentido el uso de los terrenos propiedad de la congregación religiosa referida, impidiendo con ellos utilización para otros usos hasta entonces permitidos, limitando demás el coeficiente edificado de dichos terrenos.”

     Por el contrario, unos meses después, en la sentencia de 20 de mayo de 1990, (Ponente Esteban Álamo), el mismo Tribunal Supremo consideró que el mantenimiento de la calificación de uso escolar de los terrenos de los colegios Artesanos Maristas y Dominicos en la modificación del Plan parcial no comportaba ninguna vinculación y restricción singular:

     “ no cabe duda racional que la calificación del suelo llevada cabo por el plan no implicado innovación alguna, sino que al concretar el uso en escolar, en vista de las necesidades sociales evidentes que con ello se viniera se disfrace, se ha venido a confirmar el destino, el uso los terrenos y edificaciones que habían tenido hasta ahora los de los entes recurrentes: y esta coincidencia entre la calificación del plan y el status quo anterior lleva la lógica consecuencia de la inexistencia de derecho alguna inde mnización, por qué no puede sostenerse que tal asignación de uso, ya existente significa vinculación o restricción singular alguna, sino lo sumo, una mera limitación o más bien de ver que como dice el artículo 87 de ahí del suelo del contenido normal del derecho de propiedad”

      

     Imagen 2. Colegio Maristas. Valencia	Imagen 3. Colegio Dominicos. Almirante Cadarso 22. Valencia

      

     Finalmente, la contradicción fue rápidamente corregida en el caso de los colegios “Jesus y Maria” por un lado y de Escolapias por otro, ambos en la ciudad de Valencia donde el Tribunal Supremo en la sentencia de 24 de abril de 1989 actuando como ponente Reyes Monterreal, optó decididamente por el criterio favorable a la existencia de vinculación singular con aceptación del texto la sentencia apelada:

     “ la modificación del Plan parcial impugnada impone una carga singular sobre la propiedad de las entidades recurrentes, pues al restringir su uso a un único como sea escolar, se cercena la posibilidad de destinarlo a otros usos que también estaban permitidos como el de viviendas, con la consiguiente limitación de porcentaje de fiscalidad, carga que se hace soportar íntegramente sobre dicha entidad, al no ser viable una distribución equitativa entre todos los interesados, puesto que ello solo puede tener lugar cuando se ejecuta un planeamiento general por los sistemas de compensación o cooperación; por lo que sus derechos han de quedar salvaguardados por la vía la indemnización, como establece el precepto legal anteriormente citado”

     El mismo criterio fue el finalmente mantenido por las sentencias de 17 de mayo de 1989 y de 11 de octubre de 1990 (Ponente de ambas De Oro Pulido) que enjuiciaban los casos del colegio de las Paulas y el colegio la Regulares Pobres, Escolapios y finalmente el colegio de Esclavas de María.

      

     Imagen 4. Colegio Escolapias. Valencia. Calle Fernando el Católico. Valencia	Imagen 5. Colegio Escuelas Pias. Valencia	Imagen 6. Colegio Esclavas de Maria. Valencia

      

     No obstante, en estos primeros supuestos de identificación de vinculaciones singulares urbanísticas, los tribunales nunca llegaron a exigir una obligación indemnizatoria al Ayuntamiento de Valencia, dando preferencia a la pretensión de anulación del plan.

     En este sentido debe hacerse constar que el Supremo acabó dando prioridad a la anulación sobre la indemnización, aunque el conflicto de los Colegios Valencianos acabó por determinar importantes indemnizaciones en favor de las órdenes religiosas propietarias de los inmuebles.

     Al mismo tiempo que se generaban este tipo de indemnizaciones millonarias, el Ayuntamiento de Valencia aprobó el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de 1988 donde estos colegios fueron calificados como equipamientos docentes, pero en este caso públicos, eliminándose su categoría de privados.

     La finalidad de esta previsión del plan general parecía consistir en posibilitar la expropiación de colegios como alternativa a la eventual indemnización por las restricciones de aprovechamiento urbanístico.

     Entonces prácticamente las mismas congregaciones religiosas que habían planteado recursos y cambios de uso establecidos en los Planes Parciales de 1982 y 1983, volvieron a impugnar en este caso el nuevo PGOU de 1988.

     Expuesto lo anterior, la sentencia nº 632/1993 del TSJ de la Comunidad Valenciana, confirmada posteriormente por la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 1999 (Sección Quinta ), anuló parcialmente el PGOU de Valencia de 1988, reconociendo el derecho de los recurrentes (Congregaciones religiosas) a ser indemnizadas por la vinculación singular de sus Colegios cuyas parcelas fueron calificadas por el Plan General como sistema local de equipamiento público, uso escolar.

     En ejecución de sentencia, el auto de fecha 18 de abril de 2006 fijó las condiciones económicas sustitutivas de la edificabilidad perdida por los recurrentes, por un importe global de 187.890,249 euros..

     El Ayuntamiento de Valencia, a la vista del auto fijando indemnizaciones, en lugar de pagarlas en metálico, acude a expediente de transferencia de aprovechamiento.

     Mediante esta ingeniosa solución, con fecha 12 de enero de 2007, la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Valencia acordó encargar el Servicio de Planeamiento que realizase los oportunos estudios para propiciar la modificación del PGOU de Valencia en el sentido de establecer el uso residencial, cambiando el actual uso dotacional, de las parcelas situadas en la Calle Círculo de Bellas Artes, Reina Violante y Evaristo Crespo Azorín, actuación que es confirmada favorablemente por la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 30 de abril de 2013 (Ponente: Narbon Lainez)

   • LOS EQUIPAMIENTOS DEPORTIVOS.Las vinculaciones urbanísticas relativas a equipamientos deportivos de propiedad privada también deparan diversas modalidades de reclamaciones patrimoniales.Por ejemplo, el caso conocido como el club de Begas de Barcelona, donde el Tribunal Supremo en el sentencia de 24 de septiembre de 2008 (Ponente Fernández Valverde)  modificando el criterio del Tribunal Súperior de justicia de Cataluña, apreció vinculación singular en la calificación de la finca como equipamiento deportivo privado, que era el destino real aunque conforme al anterior planeamiento urbanístico hubiera podido destinarse a usos residenciales.El motivo determinante de la sentencia derivó directamente de la comparación entre los planes sucedidos en el tiempo al constatar que el actual plan suprimía un claro derecho edificatorio anterior como era el residencial.Por su parte, en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 2 de marzo de 2009 en el caso conocido como el Club de campo de Murcia, se rechazó la existencia de vinculación singular con una argumentación que combina la comparación temporal espacial de una parte conforme al criterio dinámico y se constató la continuidad de la calificación urbanística ya que los terrenos figuraban como equipamiento deportivo privado, tanto el anterior como el nuevo planeamiento urbanístico.Pero de otra parte según el criterio estático se puso de relieve que el recurrente establecía una comparación de sus terrenos situados en el suburbano de la ciudad con otros incluidos en suelo urbanizable, de manera que lo que sucedía es que se dispensaba un trato diferente a terrenos que no se encontraban en igual situación ni estaban afectados por la misma clase urbanística al haber sido clasificados de distinto modo por el planeamiento urbanistico.Finalmente deberíamos hacer referencia a la sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana de fecha de  17 de junio de 2004 (Ponente: Bellmont y Mora) y que reconoce la restricción singular derivada de la modificación del PGOU de Gandia que modificaba la clasificación urbanística del Campo de Tiro de sta ciudad pasando de suelo urbano a suelo no urbanizable protegido marjales y en el que la Sala condenaba al ayuntamiento al pago de 1,572,518,44 euros.
   • EQUIPAMIENTOS CULTURALES. CINES Y TEATROS.
     Como el resto de ciudades, de cualquier tamaño y morfología, la totalidad de los cines y teatros han sufrido los severos ajustes en la industria de la exhibición cinematográfica y la avalancha de cierres de salas. Cines con personalidad propia sustituidas por espacios fríos, industrializados, estandarizados en el fenómeno que llegó a llamarse el “síndrome de las pantallas vacías”.Como muy bien expone, LOPEZ RAMON[9] el declive de salas vivirá a partir de entonces diversos embates. El primero, a finales de los años sesenta y principios de los setenta, con el crecimiento de los aparatos televisión. Ayuda asimismo el trasfondo de la especulación urbanística, con la subida de precios de los solares. Diversas salas son derruidas y en su lugar aparecen bingos, supermercados o discotecas.La segunda criba, ya en los ochenta, tiene que ver con la irrupción del vídeo doméstico. El Astoria cierra en 1983 y deja paso a un supermercado y el Avenida, uno de los últimos cines de reestreno, es sustituido en 1993 por un aparcamiento.Por su parte, el Gran Vía echó el cierre en 1999 mientras que el Cine Colón, situado en Cl. Carniceros, 21, en pleno barrio de Velluters, consiguió sobrevivir hasta 1999 convertido en sala X. El vídeo también acabó arrasando a este subgénero. Como curiosidad, el histórico y elegante Capitol y después de varios cambios de uso, retornó al de cine sustituyendo su gran Sala por varias salas mucho más reducidas.En Sevilla por ejemplo de los más de 40 cines cines que existían en el centro histórico durante la posguerra en el año 2019 no quedaban más que tres y uno de ellos ya ha cerrado. En Mallorca, por ejemplo existían 115 salas de cine la mayoría de ellas pequeños cines de barrio distribuidos por toda la isla.Era comprensible que antes de ver la consumación de este proceso, los ayuntamientos de todo el territorio español intentaron mantener esos equipamientos y así se hizo por el planeamiento general aunque mediante dos previsiones sucesivas de diferencia alcance.El primero de ellos trató de permitir el cambio a usos comerciales de manera que salas de bingo supermercados y mallas de tiendas variadas ocuparon buena parte de los antiguos espacios cinematográficos.Y a partir de allí, la sentencias que condenan a los Ayuntamientos son constantes y reiteradas. Este es el tema que se analiza en la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2011 (Ponente Fernández Valverde) en el cine Avenida de Sevilla en el que se concluye que hay vinculación singular por la calificación como servicio de interés público y social de carácter privado en el PGOU del 2006.Este fue también, el criterio de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 29 de abril de 1991 (Ponente Delgado Barrio) respecto del Teatro Capitol de Elche, así como la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de noviembre de 1989 (ponente Esteban Álamo) que declara la existencia de vinculación singular en el Teatro Fleta de Zaragoza todo ello en razón a su su calificación como equipamiento dotacional privado así como por tratarse de un edificio de interés arquitectónico.

5. LOS TERCIARIOS ESPECIALES COMO SUPUESTO DE EXENCIÓN DE LA LIMITACIÓN SINGULAR. LOS CINES Y LOS TEATROS QUE PASAN A SER HOTELES Y GALERIAS COMERCIALES.
   La realidad es que los Ayuntamientos han puesto imaginación y originalidad, y han encontrado fórmulas ingeniosas para desactivar la sangría de indemnizaciones que podrían derivar por las restricciones singulares. Una de ellas estriba en la calificación directa de este tipo de inmuebles incorporándoles un uso lucrativo que impida el vaciamiento de los derechos de los propietarios.Como ejemplo, la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat Valenciana incorporó un nuevo artículo 37 en el Texto refundido de la Ley del Suelo y el Paisaje (TRLOTUP) con la inclusión del denominado “uso terciario especial” y que determina que todos los suelos de titularidad privada destinados al uso educativo-cultural, deportivo-recreativo y sanitario-asistencial tendrían, en virtud de Ley el carácter de uso terciario.Parece ser que los municipios de la Comunidad Valenciana que han sufrido las consecuencias de las restricciones singulares han optado por desactivar este tipo de reclamaciones admitiendo como uso principal de las dotaciones privadas el uso terciario comercial o de servicios.Estamos claramente ante un procedimiento que tiene por objetivo desactivar cualquier tipo de reclamación de responsabilidad patrimonial por vinculación singular atribuyendo un uso lucrativo de rentabilidad media como resulta ser el comercial.En realidad, no imaginábamos a los colegios privados religiosos o a conventos transformando su actividad en galerías comerciales, centros de entretenimiento, de ocio, oficinas o incluso hoteles[10]; pero lo bien cierto es que la realidad, desde hace tiempo, ya muestra este tipo de prácticas.De hecho, disponemos de ejemplos previos en el propio funcionamiento de la ciudad. Este es el caso del Cine Capitol de Elche en el que se implantó la conocida tienda de ropa Zara.[11], el Cine Imperial de Madrid que albergó la cadena de moda Primark o el Cine Quevedo que alberga ahora un Mercadona.

   Imagen 7. Antiguos Cines Capitolio de Elche.

    

   La verdad es que la posibilidad de compatibilizar los usos terciarios en las dotaciones privadas también proviene de dos dictámenes de la comisión jurídica asesora de Euskadi y que descartaron la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento de San Sebastián por la calificación como equipamientos privados destinados a usos terciarios en el Convento de las Madres Reparadoras, quienes reclamaban cerca de 37 millones de euros al consistorio.

   

   Imagen 8. Convento de las Madres Reparadoras de San Sebastian, inagurado en 1904.

    

   La misma solución se otorgó al caso del Teatro de Bellas Artes de San Sebastian construido en 1914 y que determinaba una reclamación de casi 14 millones de euros y que fue desestimada al calificar el inmueble de usos terciarios.

   

   Imagen 9. Palacio de Bellas Artes de San Sebastian, calificado de uso terciario. Archivo Ayuntamiento de San Sebastian.

    

   En realidad, aunque se trata de una calificación “ope legis” no cabe duda de que estamos ante una actuación de dotación de libro prevista el artículo 7 en relación con artículo 14 del TRLSRU que debería acompañar el adecuado equilibrio dotacional.

    

 

6. LIMITACIONES SINGULARES DERIVADAS DE LA APROBACIÓN DEL CATÁLOGO DE BIENES INMUEBLES Y ESPACIOS PROTEGIDOS.
   En su sentido más amplio, es necesario e indispensable que una sociedad pueda sentir el patrimonio cultural e histórico como propio y que al mismo tiempo pueda creer firmemente que la historia debe ser digna de ser conservada y transmitida. Al ser los valores culturales cambiantes, el concepto mismo de patrimonio se encuentra en permanente construcción y los elementos que lo configuran forman un conjunto susceptible de modificación y abierto a nuevas incorporaciones.Se precisa obviamente de un ordenamiento jurídico que garantice la defensa, el enriquecimiento, la difusión y el fomento de su patrimonio cultural. No obstante, el derecho universal de todo ciudadano a reconocer su patrimonio debe contrastarse con la otra cara de la moneda que representan los propietarios privados de dichos inmuebles, que comprueban en primer lugar como se les reduce su aprovechamiento urbanístico en comparación con los ámbitos cercanos a su parcela así como se intensifican de forma injusta los deberes de conservación y mantenimiento.De esta forma y como conclusión, la verdad absoluta del derecho a disfrutar de un patrimonio histórico artístico tiene su revés en el sentido de que dicha protección se realice a costa de su propietario.La catalogación de un edificio con las limitaciones que ello comporta para la propiedad del inmueble viene justiciada por la necesidad de proteger el patrimonio artístico y cultural urbano a fín de conservar la memoria histórica de la ciudad, su evolución urbanística y su vida social y cultural.Como así se ha comentado con anterioridad, es cierto que la normativa española incorpora una serie de antecedentes y prácticas administrativas que reconocen el derecho del propietario a ser indemnizado como consecuencia de restricciones individuales en su aprovechamiento o la delimitación de un régimen más intenso de conservación y mantenimiento que no puede es que distribuirse entre los propietarios del entorno.En este sentido encontramos una jurisprudencia abundante que resuelve la casuística que genera dicho tipo de indemnización. Por ejemplo empezamos con la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 18 de febrero de 1996 (Ponente: Yagüe Gil) que enjuicia la aprobación  del Plan Especial de Protección del Patrimonio Arquitectónico de Sabadell, reconociéndose la limitación singular y el derecho a la indemnización.El segundo de los casos, lo encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 18 de julio de 2006 (Nº de Recurso: 1820/2003 Ponente Menéndez Pérez) que enjuicia la protección realizada por el Plan Especial de Madrid que incluiía en el Catálogo de Elementos Protegidos, con una protección de nivel 2, estructural, el edificio «Hermanos Lamarca», sito en la calle Fernando VI número 10 y que concluyó

   «Esta congelación de la volumetría impuesta al edificio (…) supone una verdadera restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo al impedir a sus propietarios disfrutar del aprovechamiento urbanístico previsto para la zona con carácter general, mientras que el resto de los edificios de ésta permanecen en el tráfico urbanístico con todo su aprovechamiento intacto, del cual sus propietarios disfrutan sin limite, lo que constituye, en definitiva, una verdadera vinculación singular, que debe ser convenientemente indemnizada.

   

   Imagen 7. Edificio Lamarca de Madrid.

    

   Expuesto lo anterior, constituyen los supuestos de limitaciones o vinculaciones singulares una excepción a la tesis acerca de la función social inserta en el derecho de propiedad urbanística (artículo 33.2 de la Constitución), que como regla general lleva a la consideración relativa a que la delimitación de su contenido a través de la ordenación territorial o urbanística no genera derecho a percibir indemnización alguna.

   De este modo, una determinación contenida en el planeamiento que limita o vincula únicamente de modo singular y que, por tanto, no puede ser objeto de equitativa distribución entre los demás propietarios de la zona o polígono, y prive al propietario de una parte del contenido normal de su derecho de propiedad, resulta necesariamente indemnizable, en la medida que dicho propietario no tiene el deber jurídico de soportar.

   El otro supuesto que se contempla es el que incide en el reconocimiento del derecho de indemnización de los propietarios a los que se les impongan vinculaciones o limitaciones singulares que conlleven una restricción de la edificabilidad o del uso al que tengan derecho, generándose con ello un perjuicio que, por otra parte, no puede quedar compensado en forma alguna.

   Por lo que se refiere a la Jurisprudencia, y como así se ha expuesto anteriormente pronto se constatan las primeras sentencias que reconocen indemnizaciones económicas derivadas de vinculaciones singulares.

   Entre ellas la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de fecha de 23 de marzo de 1998 (Ponente: Lorente Almiñana) que declara la limitación singular y por tanto la indemnización en favor de un edificio derivada de la aprobación del Plan Especial de Velluters, en el conjunto histórico de Valencia.

   En igual sentido, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de 4 de febrero de 2008 (Ponente: Ochoa Monzó) que condena al Ayuntamiento de Torrevieja (Alicante) por la vinculación singular derivada de la catalogación del antiguo cuartel de la Guardia Civil.

    

   Imagen 8. Antiguo Cuartel de la Guardia Civil de Torrevieja. Fuente archivo Ayuntamiento de Torrevieja.

    

   Así las cosas, y como así se ha indicado anteriormente dos son los requisitos exigidos para la procedencia de indemnización por vinculación singular:

    

   1. Que una ordenación urbanística ocasione una restricción del aprovechamiento urbanístico, y
   2. Que resulte imposible compensarla a través de las técnicas de distribución de beneficios y cargas del planeamiento.

    

   A la hora de aplicar este supuesto de responsabilidad patrimonial eran posibles dos interpretaciones:

    

   1. a) Para que operase este supuesto de responsabilidad por vinculación singular, se precisaba que el aprovechamiento urbanístico que tenía el terreno según el planeamiento anterior, experimentase o sufriera una reducción con la nueva ordenación que no fuese susceptible de distribución equitativa

    

   1. b) El término de comparación es el planeamiento vigente a la fecha de la reclamación, con independencia de que la limitación o restricción singular de que se trate ya se contemplara en el anterior planeamiento.

    

   Ambos presupuestos, como veremos a continuación se irán matizando progresivamente por la Doctrina y por la Jurisprudencia.

   El Tribunal Supremo mantenía en la sentencia de 14 de septiembre de 2017 (recurso de casación 2067/2016), al afirmar que:

    «… para poder apreciar el requisito de la restricción del aprovechamiento urbanístico al que nos hemos referido» (alusión a un supuesto de vinculación singular) «… el término de comparación, por regla general, ha de situarse en el propio planeamiento que se examina y no en el planeamiento precedente».

   Asimismo, el Tribunal Supremo, mediante su auto de 17 de noviembre de 2017 (recurso 3719/2017), admitió a trámite un recurso de casación en el que la cuestión a esclarecer es precisamente la siguiente:

   «el concreto término de comparación a tomar como referencia para determinar la existencia de una restricción del aprovechamiento urbanístico susceptible de ser considerada una vinculación singular establecida por el planeamiento y determinante consiguientemente de la indemnización correspondiente».

   Finalmente, la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de noviembre de 2018 (recurso 3719/2017) concluye:

   «es claro y acertado el razonamiento en el que se demuestra que la restricción del aprovechamiento no se establece en términos de comparación con el señalado para idéntica finca en planeamientos anteriores, sino que se produce en relación con el que se reconoce a los restantes suelos de la zona o ámbito homogéneo de que forma parte» (

   Se trata del supuesto en el que el Plan General de Ordenación Urbana de un municipio cataloga un edificio por su valor histórico o cultural y consolida su edificabilidad, dándose la circunstancia de que la edificabilidad que se consolida en la parcela es inferior a la que tienen o pueden alcanzar las parcelas y/o edificios del entorno, y siempre que no se discuta que la edificación ha sido catalogada correctamente; esto es, no se pone en cuestión que la edificación merece ser protegida por su valor histórico y/o cultural, hemos concluido que nos encontramos ante una restricción de la edificabilidad y que esa restricción genera un derecho de indemnización en favor del propietario del inmueble.

   En estos casos, el Tribunal Supremo ha entendido que hay vinculación singular indemnizable, porque el propietario de la edificación catalogada no puede materializar la edificabilidad que sí pueden acometer los propietarios de las edificaciones del entorno, y esa menor edificabilidad no es susceptible de distribución equitativa.

   Consecuentemente, concurren los tres requisitos que han de existir para que proceda indemnización por esa causa:

   1. a) una restricción en el aprovechamiento urbanístico;
   2. b) una limitación singular;
   3. c) la imposibilidad de distribución equitativa.

   Expuesto esto, si los ayuntamientos van a tener que asumir indemnizaciones por la preservación de las iglesias, los monasterios, los colegios, los cuarteles, las clínicas, los cines, los mercados, los talleres, las acequias, las villas con sus jardines, los yacimientos-arqueológicos, los estadios y las plazas de toros, no habrá nunca dinero ni aprovechamiento transferible que pueda hacer frente a los correspondientes pagos.

 

7. LAS LIMITACIONES SINGULARES DERIVADAS DEL PATRIMONIO HISTÓRICO SEGÚN EL DERECHO COMPARADO.
   Empezando por ejemplo con Alemania, el propietario de un edificio protegido tiene derecho a la indemnización en los supuestos de reducción de su aprovechamiento urbanístico. En caso contrario, la indemnización, según la Ley Básica alemana (Grundgesetz), queda reducida a la diferencia entre el valor realmente materializado y el derivado de las nuevas determinaciones.Como medidas de fomento, se contemplan las “Deutsches Stadtplanungsgesetz”, como exenciones de impuestos en edificios protegidos, subvenciones y ayudas públicas directas (Zuschüsse) así como préstamos a bajo interés.En Francia, en coherencia con la naturaleza de la facultad edificatoria y su pertenencia al derecho de propiedad, el propietario no tiene derecho a la indemnización en caso de limitación o servidumbre impuesta por el planeamiento.En cambio, en el marco de la Ley de 10 de julio de 2000 relativa a la Protección de los Tesoros Nacionales de Francia se reconoce que si las limitaciones afectan a derechos adquiridos o suponen una modificación del estado anterior que ocasione un daño material, directo y cierto,  debe reconocerse una indemnización por privación singular del derecho de propiedad.A su vez, en Italia la indemnización por privación del derecho a edificar garantiza el denominado “ristauro”. A tal fin, debe valorarse el bien (no el aprovechamiento futuro del plan) en términos tales que, además de asegurar la completa compensación, se garantice la igualdad entre los propietarios en similares situaciones.En este sentido, el Código de Patrimonio Cultural y Paisajístico Italiano, de acuerdo con el artículo 10 de la Ley N° 137 de 6 de julio de 2002 (Decreto Legislativo N° 42 de 22 de enero de 2004) así lo determina. De esta manera la clasificación puede dar entonces derecho a indemnización respecto de los derechos de los propietarios si resulta que la servidumbres y obligaciones determinan un perjuicio directo material y seguro. En este sentido cabe una solicitud de indemnización que tiene que solicitarse a la administración y en caso contrario son los juzgados y tribunales quién es la resuelven directamente.En Suiza es necesario distinguir la expropiación formal de la material. La primera supone la privación de la propiedad. En cambio, la segunda se da cuando la propiedad es sometida a restricciones tales de los derechos que es materialmente equivalente a la expropiación formal. Una y otra dan derecho a una compensación económica y, además, sólo puede seguirse por el procedimiento expropiatorio regulado en la Ley de Expropiación Forzosa.

   En Inglaterra el derecho a la indemnización como consecuencia de la pérdida o limitación del derecho a la edificación surge como consecuencia de la expropiación, larevocación o la denegación del planning permission o imposición imperativa de nuevas condiciones para la continuación del desarrollo de un uso existente.

   Según la Ley de Edificios Históricos (Historic Buildings Act) de 1962 merece destacarse que la denegación del planning permission hace surgir la indemnización cuando se estima que su concesión es imprescindible para obtener un beneficio razonable del uso del suelo. En estos casos, el propietario puede obligar a la Administración a que le compre el suelo o lo expropie (compulsory purchase).

   En los Estados Unidos las limitaciones razonables al derecho de propiedad, establecidas en el planeamiento como consecuencia del ejercicio por la Administración del police power, no dan derecho a una indemnización. En cambio, son indemnizables las limitaciones arbitrarias e irrazonables. En este caso, se estaría ante un taking ilegal que hace nacer el derecho a una compensación en quien lo sufre. Son ejemplos de tales limitaciones las siguientes la privación absoluta aunque temporal de edificar o las restricciones edificatorias por razones de proprotección del patrimonio histórico.

   En estos casos, la limitación se considera ilegal por lo que se restituye la integridad del derecho y, en caso de no ser posible, la compensación económica por el valor de mercado del bien actual.

   Finalmente en algunos Estados, la compensación puede consistir en una transferencia del derecho a un aprovechamiento delimitado por el plan a otra posición urbana que admita incrementos sobre los establecidos por el mismo (Transfer of Development Rights), como es el caso de edificios históricos o de espacios naturales, que pueden transferir su potencialidad de viviendas a los centros urbanos, permaneciendo la propiedad del suelo (y del edificio histórico, en su caso) en manos de su titular vendiendo a otro las facultades edificatorias no utilizadas

    

8. LOS MÉTODOS DE COMPARACIÓN.
   Bajo la óptica que proporciona los anteriores principios, empezaremos destacando la tensión que cabe advertir entre los distintos criterios de comparación empleados por la jurisprudencia a criterio dinámico ve criterio de comparación de género y criterio estático.Como ya se indicado en el caso de los edificios catalogados de Plasencia la última de las sentencias de la serie que se estudia el Tribunal Supremo en la ponencia del magistrado Tolosa Triviño considero de interés casación al determinar el término de comparación de la restricción del aprovechamiento optando por el criterio estático frente al que te lo dinámico.
   1. A) LA COMPARACIÓN DINÁMICA.

   El criterio de la comparación dinámica o temporal ha venido siendo aplicado frecuentemente en la jurisprudencia. Se ha empleado por el Tribunal Supremo para descartar la presencia de vinculaciones singulares por la reiteración del régimen establecido en el planeamiento urbanístico anterior,[12] como sucede, por ejemplo, en la STS de 21 de junio de 2001 (Ponente Garzón Herrero) que enjuicia la protección del jardín de calle Kalebarria de Oñati,(Bilbao) y en la que se concluye que:

   «…si el planeamiento anterior al vigente no otorgaba derecho indemnizatorio, poco importa que el actual declare los terrenos controvertidos como jardín privado».

   En igual sentido, la STS de 14 de septiembre de 2009 (Ponente Fernández Valverde) que deniega la limitación singular de los terrenos sitos en la playa de Canelitas en Sanxenxo o la STS de 11 de octubre de 2011 (Ponente Peces Morate) que hace lo propio respecto del del colegio Jesús y María de Zaragoza, o finalmente la sentencia de 5 de octubre de 2017 (Ponente Tolosa Tribiño) que declara la inexistencia de vinculación singular de las Bodegas Osborne en el Puerto de Santa Maria (Cádiz).

   Asimismo el criterio temporal se ha utilizado al objeto de identificar vinculaciones singulares derivadas de la disminución del aprovechamiento previamente reconocido a la finca, de la casa del Bambini Montjuic de Girona tal y como de deriva de la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio del 2021 (ponente Calvo Rojas)

    

   1. B) LA COMPARACIÓN CON LOS BIENES DEL MISMO GÉNERO.

   Aparentemente resuelto este criterio, la tensión espacial-temporal no es la única que se advierte en la jurisprudencia, donde también encontramos el enfrentamiento entre los criterios de comparación con el entorno inmediato y con el género de bienes implicado.

   Junto al anterior criterio, y como índica LÓPEZ RAMÓN[13] el principio de igualdad reclama también el empleo de la comparación de género para identificar vinculaciones singulares en el régimen de las edificaciones.

   Por una parte, podemos apreciar que no resulta sensato emplear la comparación con el entorno inmediato de la finca cuando nos encontramos en suelo urbano consolidado, con fincas que han generado ya plusvalías a los propietarios por una diversidad de aprovechamientos en edificabilidad y en uso materializados a lo largo del tiempo. Por otra parte, el criterio de género resulta aquí el más adecuado, pues proporciona información sobre el tratamiento dado a fincas de similares características.

   Considerando lo expuesto, la igualdad debe postularse entre iguales, lo que, en el tejido urbano, reclama particularmente comparar entre sí los elementos de nuestro patrimonio arquitectónico y arqueológico que se pretende conservar.

   El examen de la jurisprudencia nos lleva a sostener que el criterio espacial o estático no puede ser el único ni siquiera el prevalente para identificar una vinculación singular. De hecho, las variantes que presenta la tipología jurisprudencial invitan a emplear y ponderar diferentes criterios en función de las características de los bienes afectados y de las restricciones establecidas sobre los mismos. Una distinción esencial en tal sentido va a depender de si las limitaciones se refieren a la edificabilidad o a los usos, como exponemos a continuación.

   El primero reclama comprobar si en una determinada zona de la ciudad se establecen diferentes aprovechamientos urbanísticos, mientras que en el segundo los elementos de referencia son los bienes de las mismas características del afectado.

   Vemos empleada la comparación de género en la sentencia de 4 de septiembre de 2006 (Ponente Peces Morate) que rechaza la limitación singular de la protección de la “Casa de los panes de Viena” de la ciudad de Madrid por cuanto no se aprecia una diferencia de aprovechamiento respecto de bienes inmuebles catalogados en sus mismas circunstancias.

   En igual sentido la sentencia de 21 de diciembre de 2011 (Ponente Rodríguez-Zapata Pérez) que enjuicia la vinculación singular de una de las conocidas como “casas de indianos[14]” de Colombres[i] (Asturias) para deducir que la vinculación singular deriva de la comparación con las otras casas de indianos y no con el resto de inmuebles de la zona.

    

   Imagen 7. Casas de los Indianos (Colombres)	Imagen 8. Casa de Piedra de Ana Sanchez.	Imagen 9. Casa de las Palmeras.

    

   Por otra parte, la Tribunal Supremo en la sentencia de 26 de marzo de 2013 (Nº de Recurso: 3142/2010 Ponente Peces Morate) y que analiza la vinculación singular de unos terrenos “afectados por movimientos gravitacionales severos” en el municipio de Torroella de Montgrí (Girona) desestima la reclamación de responsabilidad patrimonial en razón a que el inmueble se comparaba con el resto de parcelas del término municipal que también estaban afectadas por los citados “movimientos gravitacionales.”

   Finalmente, este criterio se confirma con la sentencia de Tribunal Supremo de fecha de 20 de febrero de 2015 (Ponente SUAY RINCON) y que resuelve favorablemente la reclamación por vinculación singular en el municipio de Matadepera (Barcelona) respecto de una de las torres de la ciudad, concretamente con la conocida Torre del Ángel.

    

   Imagen 10. Torre de l’Àngel de Matadapera (Barcelona)

 

9. LA PREVALENCIA DE LA COMPARACIÓN ESTÁTICA FRENTE A LA DINÁMICA. SE COMPARA NO RESPECTO DE LOS INMUEBLES QUE ESTAN EN LA MISMA SITUACIÓN SINO SOBRE LOS INMUEBLES DEL ENTORNO.
   Finalmente, todo parece indicar que el criterio ganador se centra en la comparación de los bienes con el entorno inmediato.La primera sentencia que reconoció el valor de la comparación estática fue en el caso del jardín del palacio Peredo-Barreda en Santillana del Mar, resolución judicial en la que queda claro por primera vez que:“(…) la comparación determinante no era el tipo temporal o dinámica espacial o estática en el caso de las vinculaciones singulares entre nueva comparación se encuentra en el propio planeamiento que se examina y lo relevante es si las determinaciones que se aplican a uno o varios terrenos son distintas a las de su entorno por externos de su misma clasificación o calificación”

   Imagen 11. Palacio de Berredo-Baredo. Santillana del Mar. Fuente. Página web Ayuntamiento.

    

   Se optó entonces por el criterio espacial con disensiones internas ya que dos magistrados expresaron su voto discrepante recordando que en otros casos habían pillado la referencia temporal.

   Se refería en este caso, a l caso del jardín de la calle Kalebarria de Omati, donde entro al supremo confirma la sentencia apelada al precisar que si el planeamiento anterior al vigente no “ derechos indemnizatorios poco importa que la actual de los terrenos controvertidos como jardín privado.

   Por entonces se eligió el criterio espacial con conflictos internos pues los magistrados expresaron su voto discrepante recordando que en otros casos sabían pero la referencia temporal refiriéndose a el caso del jardín de la calle Kalebarria de Onati.

   “hay restricción porque la edificabilidad atribuida por el PGOU es menor que la atribuida a las parcelas del entorno. A ese respecto, hemos señalado que no se trata de comparar las determinaciones del nuevo PGOU para la parcela/edificio con las del PGOU anterior, lo que podríamos denominar comparación dinámica, sino de comparar las determinaciones del nuevo PGOU para esa concreta propiedad y las determinaciones de ese mismo Plan para las propiedades del entorno, en lo que se conoce como comparación estática.

   Este criterio temporal ha venido siendo aplicado frecuentemente la jurisprudencia de hecho el Tribunal Supremo que descarta la presencia de vinculaciones singulares por la reiteración del régimen establecido en el planeamiento urbanístico anterior.

   Este es el caso del club de campo de Murcia, la playa de canelita en Sanxenxo ,el colegio Jesus y María de Zaragoza o incluso en ponencias el magistrado Tolosa Triviño en los casos de Bodegas Osborne.

   Asimismo el criterio temporal se ha utilizado a los efectos de identificar vinculaciones singulares derivadas de la disminución de aprovechamientos previamente reconocidos de la finca como se aprecian los casos de tu de Vegas o de la casa de Bambini Montjuic de Girona.

    

   •  LA COMPARACIÓN DEBE REALIZARSE SOBRE EL PROPIO PLANEAMIENTO NO SOBRE EL PLANEAMIENTO PRECEDENTE.
     En sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 26 de marzo de 2013, dictada en el recurso 3142/2010 viene a ratificar, sin formulación de voto particular, el criterio plasmado en la sentencia de 2011, al decir que:»… para poder apreciar el requisito de la restricción del aprovechamiento urbanístico al que nos hemos referido» (alusión a un supuesto de vinculación singular ) «… el término de comparación, por regla general, ha de situarse en el propio planeamiento que se examina y no en el planeamiento precedente».Expuesto esto, el término de comparación en el planeamiento vigente a la fecha de la reclamación con independencia de que la limitación o restricción singular de que se trata ya se contemplara en el anterior planeamiento, siendo también de obligada cita, dada la oposición del Ayuntamiento fundamentada en la prescripción de la acción, la sentencia de 5 de diciembre de 1995 – recurso 639/93 -, en la que en contemplación del ejercicio de una acción indemnizatoria por vinculación singular derivada de una clasificación urbanística en modificación de normas subsidiarias sustancialmente igual a las normas subsidiarias anteriores se dice «… que el hecho de no impugnar el planeamiento anterior -hecho por otra parte no acreditado- que daba el mismo uso a la parcela o inmueble en cuestión, no incide directamente en la petición de indemnización por vinculación con base en el artículo 87.3.

    

   •  LA COMPARACIÒN ESTÁTICA. EL ENTORNO DEBE SER EL INMEDIATO. LA MANZANA DE LA QUE FORME PARTE O LAS COLINDANTES. NO PUEDE CONSTITUIRSE COMO ELEMENTO DE COMPARACIÓN EL ÁREA URBANA HOMOGENEA.
     Con respecto al análisis del ámbito que debe ser objeto de, comparación con el inmueble sobre el que recae una vinculación o limitación singular nos encontramos con distintas posibilidades.Distintos supuestos analizados en la jurisprudencia han incidido sobre la necesidad de comparar el inmueble en cuestión con las edificabilidades existentes en ámbitos correspondientes a áreas urbanas homogéneas.Expuesto esto, y como así índica la comparativa para apreciar si existe dicha vinculación ha de hacerse atendiendo a si la edificabilidad que se consolida en la parcela es inferior a la que tienen o pueden alcanzar las parcelas y/o edificios del entorno, no de todo el municipio o de una Unidad urbana que integra la superficie como la que nos ocupa y podría además ser discontinua, incluir barrios y sectores de suelo de distinta clasificación, por lo que no es un referente válido, debiendo atender a los edificios de su entorno más inmediato, todo ello según lo que viene en llamarse “comparación estática”Este es el criterio mantenido por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-Leon de fecha de 8 de junio de 2021 (Ponente Begoña González García) respecto de la catalogación de la Casa de la Misericordia de Ávila y que determina claramente que la edificabilidad del inmueble catalogado debe compararse con su “entorno inmediato” no con la unidad urbana homogénea a la que pertenece el bien.
     Imagen 12. Casa de la Misericordia.

     Ávila.De hecho, en la sentencia citada anteriormente la técnica comparativa debe realizarse según la Sala en comparación con los inmuebles de la misma manzana y como máximo respecto de las manzanas colindantes sin que deba ampliarse de ninguna forma a la unidad urbana homogénea ni presentar obviamente situaciones de discontinuidad.

     
     Imagen 12. Ámbito urbano homogéneo de la Casa de Ávila. Fuente Google.

     Este es el criterio por el que se inadmite la responsabilidad por limitación singular en el deber de conservación del edificio de la calle progreso en Burgos porque analizando el entorno en la manzana en la que si sitúa el edificio aparecen protegidos la mayoría disponían de protección.

     Finalmente la sentencia de 2 de junio de 2023 dictada por el juzgado de lo contencioso administrativo número 9 de Valencia (Ponente Ilario Pérez) desestima la reclamación de responsabilidad patrimonial presentada por los propietarios del edificio sito en la calle Flassaders Nº 8 catalogado en el Plan especial de “Ciutat Vella[15]” de Valencia en el sentido de que la comparación debe realizarse en el estricto entorno del inmueble, sin que deba acudirse a otros términos de comparación más amplios como el distrito o del área urbana.

     Obviamente no cabe duda que el método de comparación estático es claramente demoledor, determinante y beneficioso para los Ayuntamiento en las reclamaciones de responsabilidad patrimonial.

     La mayor parte de edificios catalogados se encuentran dentro de áreas de protección, de amortiguación de impactos de bienes culturales o de ámbitos de mayor importancia arquitectónica o histórica, como podrían ser los Bienes de Interés Cultural o los Bienes de Relevancia Local.

     En este sentido, muchos inmuebles que están protegidos están incluidos o bien en conjuntos históricos, en núcleos históricos tradicionales como bienes de relevancia o entornos de protección y por tanto y por dicha razón se reducen de forma considerable aquellos bienes inmuebles que no tengan a su alrededor inmediato otro edificio o inmueble catalogado. Única y exclusivamente podrían blindarse frente a esta interpretación estática aquellos bienes de interés cultural emplazados de forma aislada y descontextualizada del suelo urbano; en este caso la mayor parte de ellos zonas arqueológicas, castillos, alquerías se encuentran situados en suelo rural y por tanto en la comparación salen perdiendo.

    

 

10. LA INTENSIFICACIÓN DE LOS DEBERES DE CONSERVACION COMO CAUSA DE RESTRICCION SINGULAR. EL CASO DE LOS RESTOS ARQUEOLÓGICOS.
    En realidad, el art. 48.b TRLSRU contempla dos supuestos diferentes de «vinculaciones o limitaciones singulares» impuestas por la ordenación urbanística que confieren derecho a indemnización; esto es:
    1. las «vinculaciones o limitaciones singulares … que lleven consigo una restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo que no pueda ser objeto de distribución equitativa por los interesados», que es el caso que se ha explicado con anterioridad.
    2. las impuestas «en orden a la conservación de edificios, en lo que excedan de los deberes legalmente establecidos» –

    Por tanto, debe hacerse constar que la indemnización por limitaciones singulares no únicamente afecta a una restricción en el derecho edificar si no a la exigencia de unos deberes de conservación y mantenimiento que van mucho más allá de los ordinarios de cualquier propietario.

    Tal es el caso que resuelve la jurisprudencia, en el caso del edificio sito en la calle progreso Nº 14 de Burgos[16] que disponía de unas especiales condiciones de conservación y mantenimiento y que resuelve la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León de 3 de junio de 1019 (Ponente Begoña González Garcia).

    “(…) es indemnizable, cualquier obligación de mantenimiento y conservación que vaya mucho más allá de las condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro previstas en el art.15.4 TRLSRU”

     

    Imagen 13. Edificio Calle Progreso Nº 4 de Burgos.

     

    En igual sentido, la propia sentencia Tribunal Supremo de fecha de 29 de abril de 1991 (Ponente Delgado Barrio)” respecto del Teatro Capitol de Elche al que se le exigían unos especiales deberes de conservación de fachada, composición, elementos, materiales, escaleras y decoración.

    También merece destacarse la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 7 de junio de 1999 (Ponente Enriquez Sancho) respecto de los deberes de conservación de un edificio en Arganda del Rey o la sentencia de 21 de noviembre de 2011 (Nº de Recurso: 211/2008 Ponente: Rodriguez-Zapata Perez) que condena al Consejo de Gobierno del Principado de Asturias y al Concejo de Ribadedeva respecto de la ficha del catálogo de un bien inmueble que exigía una «rehabilitación integral» y que superaba con creces los deberes normales de mantenimiento y ornato de la propiedad ya que, en cualquier caso, esos edificios, sea cual fuere su estado no podrán acometer una ampliación, ni siquiera una labor de edificación adjunta a ella si no se rehabilita íntegramente el edificio principal.

    “La ordenación impugnada afecta a los bienes del recurrente en términos que sobrepasan el contenido norma de su derecho de propiedad. El mantenimiento y preservación de la gran finca , en el sentido anteriormente expresado, es un fin de interés público convincente y atendible que se establece en beneficio de la comunidad pero afecta a la edificabilidad que se concede en la ordenación urbanística con una restricción singular que es de imposible distribución equitativa y que, en consecuencia, debe ser indemnizada [por todas, Sentencias de 11 de octubre de 2011 (Casación 1369/2008 ) y 10 de octubre de 2011 (Casación 3212/2008 ) y las citadas en ellas].Para reestablecer el equilibrio patrimonial roto por la vinculación se deberá determinar, en ejecución de sentencia, el importe de dicha indemnización, que se deberá hacer efectiva cuando se requiera al recurrente la citada rehabilitación integral”

    En materia de vinculación singular también nos podemos encontrar la restricción que deriva de las áreas de vigilancia arqueológica. De esta manera se expone la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 25 de junio de 2003 (Ponente Yagüe Gil) respecto del caso de los restos del anfiteatro de Astigi en Écija que determina la existencia de vinculación singular derivada de la imposibilidad de construir unos aparcamientos proyectados en la planta sótano y la obligación de integrar los restos arquelógicos en la nueva edificación.

    En igual sentido la sentencia de 17 de febrero de 2016 (Ponente Mariano de Oro Pulido) respecto del caso del yacimiento arqueológico del Cerro El Carambolo, en Camas en el que se concluye la vinculación singular derivada de la prohibición de edificar el Hotel proyectado en la finca en el que existía un yacimiento arqueológico.

11. LAS EXCEPCIONES A LA RESTRICCIÓN DE LAS EDIFICACIONES SINGULARES. POSIBLE EQUIDISTRIBUCIÓN DE LAS LIMITACIONES SINGULARES.Obviamente y por razones lógicas la indemnización derivada de las restricciones aprovechamiento se puede desactivar siempre y cuando puedan incorporarse las técnicas de gestión previstas en la normativa urbanística.Por ejemplo, las transferencias de aprovechamiento urbanístico fueron la fórmula tempranamente por el Ayuntamiento de Valencia[17] para no hacer frente a las cuantiosas reclamaciones económicas derivadas de la vinculación singular de los colegios religiosos.Un supuesto jurisprudencial se enjuicia en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 11 de diciembre de 1997: (ponente: P.J. Yagüe Gil), caso del edificio de las claretianas de Huércal-Overa, donde se excluyó la existencia de vinculación singular por el establecimiento en el plan urbanístico de un procedimiento para conseguir transferencias de aprovechamiento tipo que compensaran las reducciones.
    • EL PLAZO PARA EL EJERCICIO DE LOS DERECHOS URBANÍSTICOS COMO EXONERACIÓN DEL DERECHO A RECLAMAR.

    Aunque hemos citado en anteriores apartados el carácter imprescriptible de la acción de responsabilidad patrimonial, debemos reconocer la existencia de una corriente jurisprudencial que poco a poco va ganando peso y que determina la obligación de propietarios y de promotores de solicitar y ejecutar las licencias en plazo.

    Para esta jurisprudencia, una vez transcurridos los plazos máximos para edificar, el estatuto jurídico del propietario no queda ni blindado mi petrificado frente a cualquier cambio normativo que catalogué su inmueble.

    Este es el criterio adoptado, por ejemplo, por la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 3 de noviembre de 2004 (Ponente Yagüe Gil) respecto del Plan Especial en la carretera de Collblanc de Barcelona y que concluye la inexistencia de indemnización por qué la disminución del aprovechamiento urbanístico contenida en el nuevo plan se justificaban en el hecho de que el anterior no había sido ejecutado por su propietario en plazo.

    Asimismo, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de fecha de 14 de diciembre de 2011 Nº de Recurso: 591/2007 Ponente: MARTINEZ OLALLA) en la que se concluye que el propietario debía de haber edificado en un plazo de seis años por lo que la catalogación de su inmueble se exonera de cualquier tipo de indemnización por limitación.

    “En el PGOU de 1984 el edificio de que se trata no estaba catalogado por lo que desde su aprobación el propietario del edifico litigioso pudo hacer efectivas las determinaciones del planeamiento sin limitación alguna (demolición, en su caso, aparcamientos, etc).”

    Este es por ejemplo el criterio adoptado por el Tribunal Supremo en una reiterada jurisprudencia, entre otras en su sentencia de 9 de julio de 2012 (casación 6433/2010 ), en la que concluyó que:

    <<(…) para el caso de una restricción, una vez consolidados los derechos (…) el principio de confianza legítima no opera cuando ha existido una dilación en la realización de actuaciones propias de la ejecución urbanística imputable al propietario del suelo como aquí pone de relieve la Sala de instancia al reflejar los hechos relevantes (…)>>.

    O en su sentencia de 16 de mayo de 2012 (casación 5718/2008 ), en la que se insiste en que:

    <<para que la modificación o revisión del Planeamiento pueda dar lugar a indemnización es exigible que esa modificación o revisión resulte determinante de la reducción del aprovechamiento antes de transcurrir los plazos previstos para su ejecución o cuando ésta no se hubiese llevado a cabo por causas imputables a la Administración>>

    Por tanto, la superación del plazo para edificar, imputable al administrado, durante la vigencia del plan que lo permitía, se corresponde con el supuesto general eximente de responsabilidad por concurrencia de » culpa en la víctima». En efecto, si el propietario hubiese cumplido con sus deberes urbanísticos promoviendo la edificación de su parcela en los plazos máximos establecidos, habría evitado el perjuicio por el que ahora reclama.

     

    • EL BLINDAJE FRENTE A LA VINCULACIÓN SINGULAR. EL RECONOCIMIENTO DE USOS PREEXISTENTES NO GENERA LIMITACION SINGULAR.

    Por lo que se refiere a este apartado, una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado que la prexistencia de unos usos y restricciones en un inmueble desde tiempos inmemoriales, determina que si el nuevo plan o el catálogo única y exclusivamente confirma esta protección, con estos aprovechamientos y ese deber de conservación, de ningún modo un Plan o Catálogo “ex novo” que confirma la citada protección, para nada permite reactivar una responsabilidad desde el momento en el que se aprueban estos Planes.

    Diversa normativa autonómica, entre esta el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña determina en su artículo 115.6 del Decreto legislativo 1/2010 «el reconocimiento por un instrumento de planeamiento urbanístico de usos y edificabilidades preexistentes no tiene en ningún caso la consideración de limitación o vinculación singular».

    Este artículo ampara y protege a las Administraciones frente a nuevos Catálogos y Planes Especiales pero siempre y cuando estos se limiten a confirmar la protección de situaciones anteriores.

    Este el criterio adoptado en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de noviembre de 2017 (Ponente: Tolosa Tribiño) que determina que:

    “(…) el reconocimiento por un instrumento de planeamiento urbanístico de usos y edificabilidades preexistentes no tiene en ningún caso la consideración de limitación o vinculación singular.

    Particularmente interesante resulta ser la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla de 14 de junio de 2022 (Ponente Revilla Revilla) que resuelve el recurso interpuesto por la Congregación Religiosa «Provincia de Nuestra Señora del Rosario de la Orden de Predicadores (Padres Dominicos) contra la limitación singular que aprobó el Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico de Ávila sobre dicho bien.

     

    Imagen 14. Convento de Nuestra Señora del Rosario de la Orden de Predicadores (Padres Dominicos) Ávila.

     

    La sentencia avala que la citada calificación ya estaba prevista en los Planes Generales de Ávila de 1964, 1986, 1988,  2005 y que por tanto solamente se limitaba reconocer el “statuo quo” previsto en dichos Planeamientos y sin que el nuevo Plan Especial incorporara limitación adicional alguna.

12.  EL CRITERIO PARA LA DETERMINACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN RESPONSABLE
    El siguiente problema que se nos plantea, consiste de determinar, si existiendo dicha responsabilidad, cuál sería la Administración responsable, partiendo del dato de que los Planes urbanísticos son aprobados normalmente por dos Administraciones distintas (Municipio y Comunidad Autónoma), en lo que se conoce como un procedimiento bifásico.Un criterio simplista sería el de atribuir la responsabilidad a la Administración que realiza la aprobación definitiva. Sin embargo, parece más correcto acudir, en estos casos, a la tesis de que existe un supuesto de concurrencia entre ambas Administraciones y que la responsabilidad es entonces solidaria, sin perjuicio de que la Administración condenada a pagar pueda repetir contra las demás que hayan intervenido en la causación del daño, todo ello en el marco del art. 33.2 de la Ley 40/2005 de 1 de octubre por la que se aprueba la Ley del Sector Público.Esta postura tiene a su favor el tenor literal de la Ley dado que los procedimientos bifásicos encajan en la fórmula empleada en la Ley cuando se refiere a la «gestión dimanante de fórmulas conjuntas de actuación entre varias Administraciones públicas», máxime cuando no han quedado acreditadas circunstancias que permitan excluir la regla de la solidaridad.En este sentido se pronunció la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 23 de diciembre de 2018, al afirmar que«Nos queda, sin embargo, por determinar la Administración urbanística que debe afrontar y pagar la indemnización al propietario perjudicado, para lo que debemos aplicar lo establecido en la Ley 40/2015 de 1 de octubre , según el cual en supuestos de concurrencia de varias Administraciones en la producción del daño, la responsabilidad se fijará para cada Administración atendiendo a los criterios de competencia, de interés público tutelado e intensidad de la intervención, resultando solidaria la responsabilidad cuando no sea posible dicha determinación.En este caso, tanto la Administración autonómica como el Ayuntamiento han participado en la elaboración y aprobación del planeamiento urbanístico, cuyas determinaciones son causa de las aludidas vinculaciones singulares y de las consiguientes limitaciones del aprovechamiento urbanístico, de modo que ambas podrían ser condenadas a pagar la indemnización al propietario, gravado con ellas, en forma solidaria…»A esta cuestión se refiere la Jurisprudencia del TS del que son un ejemplo, entre otras las SSTS nº 1.384/2017, de 14.9.2017, dictada en el recurso de casación núm. 2067/2016, la sentencia núm. 1.112/2017, de 22.6.2017, dictada en el recurso de casación núm. 2263/2016, y la sentencia núm. 1.654/2018, de 22.11.2018, dictada en el procedimiento nº 3719/2017.

    En este caso, tanto la Administración autonómica como el Ayuntamiento participan en la elaboración y aprobación del planeamiento urbanístico, cuyas determinaciones son causa de las aludidas vinculaciones singulares y de las consiguientes limitaciones del aprovechamiento urbanístico, de modo que ambas podrían ser condenadas a pagar la indemnización al propietario, gravado con ellas, en forma solidaria.

13. LA NECESIDAD DE UNA MEMORIA ECONÓMICO FINANCIERA EN LOS CATÁLOGOS DE BIENES Y ESPACIOS PROTEGIDOS.
    Considerado pues que la aprobación del cualquier catálogo de bienes inmuebles puede suponer una auténtica sangría para las arcas municipales, la previsión de una partida presupuestaria que responda de cualquier indemnización se hace necesaria e inevitable.De esta forma el artículo 22 TRLSRU cuando regula los Informes de Sostenibilidad Económica, determina claramente que los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación urbanística deberán incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará, en particular, el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas.La necesidad de un Memoria económica financiera siempre es necesaria cuando del Plan Urbanístico pueden derivarse indemnizaciones económicas. Este es el criterio adoptado por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de fecha de 18 de diciembre de 2014 (ponente: Narbon Lainez) que anula el Plan Especial de Baños de la Reina en Calpe por no disponerse de estudio financiero.“El plan especial, necesita (…) el estudio económico para compensar o indemnizar a los propietarios por su pérdida, ambos instrumentos se hallan totalmente vinculados, hasta tal punto que la Generalidad Valenciana no debió aprobar el Plan Especial cuando denegó la aprobación de la modificación del Plan General. La situación actual para los propietarios es que no pueden construir como está previsto en el Plan General por impedirlo el Plan Especial pero no existe legalmente un instrumento que traslade a la ordenación de la zona las modificaciones precisas para hacerlo efectivo, además, los propietarios no tienen aprobado ningún instrumento que recoja el pago de sus derechos.”
    Imagen 15. Conjunto Arqueológico de Baños de la Reina. Calpe. Fuente www.turismoelaicante.es

    De igual forma se pronuncia la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de  Canarias de 19 de enero de 2009 (Ponente Garcia Otero) respecto del Plan Especial de Protección de Las Palmas que se anula por no disponer de estudio económico-financiero.

    No piensa los mismo la sentencia del TSJ de Galicia Tribunal Superior de Justicia de 22 de marzo de 2021 (Ponente Recio González) que con respecto al Plan Especial de Protección del Núcleo de Ponte Ulla del Concello de Vedra se considera que la memoria económica financiera solamente es necesaria para actuaciones de transformación, sin que se necesaria para instrumentos en suelo urbano.

    Expuesto lo anterior consideramos que en cualquier circunstancia situación el estudio y el informe de sostenibilidad económica debe considerarse necesario porque obviamente de la aprobación de un catálogo de bienes o espacios protegidos las indemnizaciones por reducciones de aprovechamiento pueden afectar seriamente el capítulo de gastos de una corporación local y afectar a los principios de sostenibilidad financiera.

14. LA CUANTIFICACIÓN ECONÓMICA DE LA INDEMNIZACIÓN.
    Finalmente ,se finaliza la exposición de este artículo haciendo un último análisis de cómo se calcula la indemnización resultante tanto la derivada de la limitación singular como de la derivada de la obligación de conservación, mucho más allá de la obligación normal.CALCULO DE INDEMNIZACIÓN POR LIMITACIÓN SINGULAR DE EDIFICABILIDAD.En los casos de reducción de la edificabilidad, la indemnización debe cuantificarse y fijarse de conformidad con lo dispuesto en el art. 34.2 de la Ley 40/2015, de Régimen Jurídico del Sector Público y en el art 34.1.d) del RD Leg. 7/2015 por el que se aprueba el TRLSyRU, con arreglo a los criterios de valoración establecidos en el art. 37.1.a), párrafo segundo y 37.1.b) del citado RD Leg. 7/2015 por el que se aprueba el TRLSyRU, y desarrollados en el RD 1492/2011 por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.En este sentido, la restricción en el aprovechamiento urbanístico derivado de una nueva ordenación urbanística, debe calcularse de la siguiente manera:Atribuir a la edificabilidad que se pierde el uso que resulta de la regla contenida en el párrafo segundo del art. 37.1.a) TRLSRU, y en su defecto el uso que resulte de las manzanas y parcelas colindantes y del entorno inmediato. Como así se ha indicado supra; no se debe acudir al cálculo del área homogénea, sino del entorno inmediato.
    Aplicar a dicha edificabilidad que se pierde, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático, según el citado art. 37.1.b) TRLSRU.CÁLCULO DE LA INDEMNIZACIÓN POR OBLIGACION DE MANTENIMIENTO POR CONCEPTOS SUPERIORES A LOS DE ESTRICTA CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO.Para su cálculo establecemos como bases:

    El importe de la totalidad del importe del presupuesto de rehabilitación integral del edificio principal, en la forma requerida para la obtención de licencia para la materialización de la nueva edificabilidad permitida en la normativa urbanística, ampliada al 0,24 m2/m2 como consecuencia de esta sentencia
    De dicho presupuesto se deberá restar el importe de las cantidades correspondientes a las obras estrictamente necesarias para cumplir el deber general de conservación que forma parte de las obligaciones que corresponde a todo propietario como contenido normal de su derecho de propiedad, con independencia de las obligaciones de interés general que impone la ordenación urbanística impugnada ( artículo 19.2 de la LRSV aplicable al caso (hoy artículo 9.1 del RDL 2/2008 ) en relación con los artículos 37 y 38 de la Ley asturiana 3/2002, de 19 de abril (hoy artículos 142 y 143 del Texto Refundido autonómico aprobado por Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril ).

     

15. CONCLUSIONES

PRIMERA: Cuando hablamos de limitaciones singulares y su relación con la función social de la propiedad, la “rentabilidad económica” de las parcelas, se convierten siempre en una barrera infranqueable para el Ayuntamiento que siempre ha de respetar la viabilidad económica del propietario como un mínimo irreductible en favor de la propiedad.

SEGUNDO: Para identificar una privación derivada de una limitación singular se debe estar a un auténtico y definitivo desapoderamiento de los derechos urbanísticos, no ante una mera restricción de la facultad de goce y disposición, por grave o intensa que sea. Debe tratarse de una pérdida efectiva del dominio, de una sustracción, un despojo, una completa eliminación de toda posibilidad de disfrute o disposición sobre el bien.

TERCERO: La realidad muchas veces nos supera y en la mayor parte de las veces se adelante a la Ley. Tal es el caso de los usos terciarios, comerciales, de servicios, hoteleros y similares que el mercado ha ido dotando a este tipo de dotaciones públicas que sin lugar a dudas representan auténticos espacios de oportunidad en la ciudad consolidada.

CUARTO: Si hablamos del patrimonio histórico, la verdad absoluta del derecho a disfrutar de la ciudad histórica tiene su revés en el sentido de que dicha protección se realiza muchas veces a costa de su propietario. El privado comprueba como la ciudad se transforma mientras su inmueble queda petrificado e hipotecado con unas cargas de conservación y restauración desproporcionadas.

QUINTO: La Jurisprudencia nunca ha admitido un criterio constante y pacífico a la hora de determinar la indemnización patrimonial y ha seguido siempre un camino sinuoso. Unas veces se ha optado por la comparación en el tiempo a través de los distintos Planes que han afectado al inmueble; otras se ha realizado un análisis mediante a comparación de inmuebles de la misma clase y finalmente en otros casos se ha realizado su comparación con los inmuebles del entorno.

SEXTO: Expuesto todo lo anterior, debemos reconocer que la mayor parte de los casos la ciudad existente es fruto de un proceso histórico que integra parcelas públicas y privadas con destinos distintos, sin olvidar que en muchos casos fueron decisiones voluntarias de los propietarios que pudiendo haber elegido otros usos y edificabilidades hicieron en su momento lo propio.

SÉPTIMO: Vistos estos antecedentes, la protección y puesta en valor de los bienes catalogados en manos privadas pasa una buena factura todos los años a Ayuntamientos y Consejerias, por lo que los catálogos deben ser elaborados con un importante rigor científico muy solvente.

 

BIBLIOGRAFIA

• LASO BAEZA V. “Vinculaciones singulares, agente urbanizador, titularidad litigiosa, unidades de ejecución y reversión en la jurisprudencia de los Tribunales superiores de Justicia” Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, ISSN 1139-4978, Año nº 37, Nº 204, 2003
• GARRIDO FALLA E. “El derecho a la indemnización por vinculaciones y limitaciones singulares impuestas a la propiedad privada” Tratado de Derecho Administrativo, vol. II, 5.* ed., 1974
• LASO MARTÍNEZ J.LDerecho Urbanístico. Creación y vigencia del planeamiento, Tomo II, Ed. Montecorvo, 1981, p. 533.
• BARCELONA LLOP. F.J. “Las vinculaciones singulares urbanísticas” Revista de Derecho administrativo. Nº 209. 2020. Pags. 397-402
• ATXUKARRO ARRUEBARRENA I. “Teoría de las vinculaciones singulares urbanísticas.”  Revista Aragonesa de Administración Pública, ISSN 1133-4797, Nº 55, 2020, págs. 220-258
• LÓPEZ RAMÓN, F. “Las vinculaciones urbanísticas “ Editorial Atelier Libros jurídicos. Madrid. año 2022 página 45

 

[1] LASO BAEZA V. “Vinculaciones singulares, agente urbanizador, titularidad litigiosa, unidades de ejecución y reversión en la jurisprudencia de los Tribunales superiores de Justicia” Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, ISSN 1139-4978, Año nº 37, Nº 204, 2003

[2] GARRIDO FALLA E. “El derecho a la indemnización por vinculaciones y limitaciones singulares impuestas a la propiedad privada” Tratado de Derecho Administrativo, vol. II, 5.* ed., 1974

[3] LASO MARTÍNEZ J.LDerecho Urbanístico. Creación y vigencia del planeamiento, Tomo II, Ed. Montecorvo, 1981, p. 533.

[4] BARCELONA LLOP. F.J. “Las vinculaciones singulares urbanísticas” Revista de Derecho administrativo. Nº 209. 2020. Pags. 397-402

[5] LOPEZ RAMON. F. OP. CIT. PAGINA 2.

[6] ATXUKARRO ARRUEBARRENA I. “Teoría de las vinculaciones singulares urbanísticas.”  Revista Aragonesa de Administración Pública, ISSN 1133-4797, Nº 55, 2020, págs. 220-258

[7] LÓPEZ RAMÓN, F. “Las vinculaciones urbanísticas “ Editorial Atelier Libros jurídicos. Madrid. año 2022 página 45

[8] En este contexto varios ayuntamientos surgidos de las elecciones de 1979 empezaron a adoptar medidas para impedir el traslado de colegios y centros docentes del casco urbano hacia los extras radios o suelen urbanizable. Por ejemplo en 1982 y 83 el Ayuntamiento de Valencia procedió a tal fin al modificar los planes parciales de algunos sectores estableciendo el uso escolar para las fincas ocupadas por los colegios en ese sentido el Ayuntamiento de Valencia estaba gobernado entonces por el alcalde socialista Ricardo Perez Casado que se desempeñó el cargo desde el 79 al 88. A partir de las modificaciones de los planes parciales empezaron a instarse distintos recursos contenciosos administrativos que fueron enjuiciados por la Audiencia territorial de Valencia.

[9] LOPEZ RAMON F. Op. Cit. Página 2.

[10] No obstante los hoteles tampoco es garantía de un uso rentable económicamente de hecho la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 24/2/2015 (Ponente Navarro Sanchis )enjuicia el caso del Hotel gestoría de la calle Hospital en San Feliu de Guíxols que solicitaba una reclamación de responsé a patrimonial por destino exclusivo de uso hotelero en el plan de ordenación urbana municipal del 2006 aunque a otros hoteles se les había permitido el cambio de uso.

[11] La tienda Zara del Grupo Inditex estuvo gestionando durante más de diez años este inmueble, hasta que lo abandonó en el 2020.

[12] No obstante nos encontramos con sentencias contradictorias, en este caso la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2017 (Ponerte Tolosa Treviño) que determina la vinculación singular por restricción del aprovechamiento de un edificio catalogado en el Plan General de 2012 de Las Palmas de Gran Canaria pese a que esta reducción de edificabilidad ya estuviese prevista en el Planeamiento anterior.

[13] LOPEZ RAMON F. “Teoría de la vinculación singular” Revista Aragonesa de Administración Pública ISSN 2341-2135, núm. 55, Zaragoza, 2020, pp. 220-258 247

[14] [14]1) La Casona de Iñigo Noriega Mendoza. Fue la primera casa indiana de Colombres.

2) La Casa Roja de Eduardo Sánchez Escalante.

3) La Casa de Piedra. Edificio promovido por la familia Sánchez Escalante y reconvertido en Casa de la Cultura de Colobres. Finca las Raucas de Manuel Ibáñez Posada. Una gran casa solariega de lineas muy sobrias y austeras.+

4) Quinta Buenavista. Flanqueada por dos grandes palmeras, esta casa de indianos continúa habitada durante todo el año por la misma familia que encargó su construcción.

5) Casa de los Leones de Francisco Sánchez Villaverde. Llamada así por la cabeza de león colocada sobre el dintel de la balconada.

6) Casa de las Palmeras de Perfecta Sánchez Escalante. Esta maravilla se puede alquilar como vivienda vacacional.

7) La Solana de Ulpiano Cuervo Sola. Casa indiana de los años 20 y con claras influencias montañesas.

8) El Cantu. Preciosa mansión de un color azul brillante, hoy destinada a la función de albergue rural.

9)Casa Gemela de Florencio Noriega. Gran mansión construida a finales del siglo XIX en el centro de la localidad.

[15] El Plan Especial de Ciutat Vella de Valencia entró en vigor el 18 de marzo de 2020 e incrementó el número de edificios protegidos de 1.745 a 2.141. En el mismo sentido el Plan Especial del Cabanyal-Canyameral de Valencia incluyó en su catálogo 28 Bienes Catalogados, que poseen un interés singular (BCS), y asimismo se incorporan un total de 815 bienes catalogados;.

[16] La ficha 739 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Burgos mantiene una especial protección sobre este edificio de calle Progreso 14. La norma exige «el mantenimiento, con carácter general, de la fachada o fachadas a calle, o al menos de sus elementos más característicos». Respecto a la envolvente exterior del edificio, «se mantendrá la altura y número de plantas existentes y la configuración actual de cubierta; pero se admite modificar la profundidad edificable.

Lo detalla más: «Como consideración general se deben mantener los principales elementos y la composición de la fachada conservándose el muro y su formalización de huecos, el zócalo o basamento, el tipo de material de acabado y el criterio general de color, el hueco de acceso principal y eliminándose, los rótulos o banderolas; permitiendo así el mantenimiento de los valores tipológicos originales»